RRE - Relazione Regolarità Edilizia - cos'è e a cosa serve

Vendere o acquistare un immobile non regolare dal punto di vista urbanistico comporta rischi importanti sia per il venditore che per l'acquirente, sia dal punto di vista giuridico che economico. Vediamoli distintamente:

COSA SI INTENDE PER “IMMOBILE NON REGOLARE URBANISTICAMENTE”?

Un immobile è non regolare urbanisticamente quando presenta abusi edilizi o difformità rispetto al progetto approvato (es. ampliamenti non autorizzati, cambi di destinazione d’uso non comunicati, verande chiuse senza permesso, etc.).

RISCHI PER L’ACQUIRENTE

Nullità dell'atto di compravendita

• Se l’immobile è abusivo in modo totale, l’atto notarile può essere nullo ai sensi dell’art. 46 del D.P.R. 380/2001.
• Se la nullità è accertata, l’acquirente perde la proprietà e può trovarsi coinvolto in lunghi contenziosi.

Impossibilità di ottenere mutuo

• Le banche spesso rifiutano di erogare mutui per immobili con difformità urbanistiche, perché non conformi alla legge.

Responsabilità e sanzioni

• In certi casi, l’acquirente può essere considerato responsabile di sanare l’abuso (con costi anche rilevanti) o, se non sanabile, demolirlo a proprie spese.

Difficoltà di rivendita

• Un immobile irregolare sarà difficile da rivendere, a meno di sanarlo prima, con costi e tempi anche lunghi.

Oneri per la sanatoria

• Se si può sanare, la procedura può costare migliaia di euro e richiedere progetti tecnici, sanzioni amministrative, etc.

RISCHI PER IL VENDITORE

Responsabilità legale e risarcimento

• Se l’acquirente scopre l’irregolarità dopo l’atto, può agire legalmente per ottenere l'annullamento o il risarcimento dei danni (ex art. 1490 c.c. – garanzia per vizi della cosa venduta).

Dichiarazioni false nell’atto

• Il venditore deve dichiarare la conformità urbanistica dell’immobile. Se dichiara il falso, rischia sanzioni penali per falso ideologico.

Responsabilità verso il notaio

• Il notaio può rifiutarsi di rogare l’atto se mancano i documenti di conformità, o può segnalare le irregolarità all'autorità competente.

QUINDI COSA é la RRE?

La RRE, acronimo di Relazione di Regolarità Edilizia, è un documento tecnico che attesta la conformità edilizia e urbanistica di un immobile. Redatta da un professionista abilitato (generalmente un architetto, ingegnere o geometra), la RRE verifica se l’edificio o l’unità immobiliare è conforme:

• Alle norme urbanistiche e edilizie vigenti al momento della costruzione
• Ai titoli abilitativi (permesso di costruire, DIA, SCIA, ecc.) rilasciati nel tempo
• Alle eventuali successive modifiche autorizzate.

In altre parole, la RRE certifica che l’immobile è stato costruito e modificato nel rispetto della legge.

Chi redige la RRE?

La Relazione di Regolarità Edilizia può essere redatta solo da tecnici abilitati, iscritti al rispettivo ordine o collegio professionale:

• Architetti
• Ingegneri
• Geometri

Il professionista effettua un’analisi dettagliata dell’immobile, verifica la documentazione presente presso gli archivi comunali (permessi, planimetrie, licenze, ecc.), confronta lo stato di fatto con i documenti ufficiali, e infine redige la relazione.

Cosa contiene una RRE?

Una RRE ben fatta contiene:

• Dati identificativi dell’immobile (catasto, indirizzo, intestatari)
• Descrizione dello stato di fatto dell’immobile
• Elenco dei titoli edilizi rilasciati nel tempo
• Verifica della conformità tra progetto e stato reale
• Eventuali difformità riscontrate, con indicazioni su come sanarle (se possibile)
• Conclusione sulla regolarità o irregolarità dell’immobile.

È obbligatoria?

Attualmente, la RRE non è obbligatoria per legge in tutta Italia, ma è sempre più richiesta nella prassi notarile e professionale, soprattutto nei passaggi di proprietà. Alcuni comuni, inoltre, possono prevedere l’obbligo della RRE per specifiche pratiche edilizie.

Conclusione

La Relazione di Regolarità Edilizia è uno strumento sempre più importante per garantire trasparenza e sicurezza nelle transazioni immobiliari e nei lavori edilizi. Affidarsi a un tecnico esperto per redigere una RRE è un investimento che può prevenire problemi legali, economici e tecnici spesso complessi da risolvere in un secondo momento.